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在重慶市永川區(qū)朱沱鎮(zhèn)，一個本應(yīng)2015年交房、用于安置數(shù)千名征地拆遷群眾的樓盤項目，因原開發(fā)商資金鏈斷裂自2017年開始停工。當(dāng)?shù)卣m想方設(shè)法助其復(fù)工，但由于原開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)、資金存在缺口、債務(wù)糾紛而爛尾。

民生工程不能淪為“民怨工程”。2022年底，永川區(qū)引入戰(zhàn)略投資方，解決各方矛盾，今年1月順利將房屋交付給征地拆遷群眾。

爛尾6年的民生項目如何僅用1年就“起死回生”？這一樣本案例對當(dāng)前保交樓有何借鑒啟示？新華每日電訊記者對此進行了調(diào)查。

民生工程為何爛尾6年？

永川區(qū)朱沱鎮(zhèn)緊鄰長江，地處重慶市中心城區(qū)西部、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈之間，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，常住人口超過10萬人，是國家級高新區(qū)——永川高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱永川高新區(qū)）的重要組團之一，聚集了一批工業(yè)企業(yè)。

十多年前，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，朱沱鎮(zhèn)征地拆遷群眾數(shù)量持續(xù)增加，急需修建安置房小區(qū)。朱沱鎮(zhèn)相關(guān)干部介紹，由于當(dāng)時征地拆遷體量大、投入大，由政府出資建設(shè)安置房小區(qū)存在資金困難。

為減輕財政負擔(dān)、盡快安置好拆遷群眾，2012年當(dāng)?shù)卣c一家民營房地產(chǎn)開發(fā)商合作，由其先出資開發(fā)建設(shè)占地74.4畝的“港城花園”樓盤項目，一二三期房屋共2000多套，配套商鋪2萬多平方米，建好后再由政府整體回購，以低于市場價的優(yōu)惠價格出售給征地拆遷群眾，剩余房屋以市場價格正常銷售。

2013年10月，“港城花園”項目啟動建設(shè)。按當(dāng)時投資協(xié)議，一二期房屋應(yīng)于2015年6月完工交付。然而，由于原開發(fā)商經(jīng)營不善，項目動工不久后資金鏈出現(xiàn)問題直至斷裂，施工難以為繼，交房一再延期。

鼎泓置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱鼎泓置業(yè)公司）副總經(jīng)理華昊、永川高新區(qū)建設(shè)有限公司（簡稱永高新建設(shè)公司）總經(jīng)理谷照高介紹，作為當(dāng)?shù)刂匾拿裆こ蹋瑸樽尅案鄢腔▓@”項目趕上施工進度，當(dāng)?shù)卣o予大力支持幫扶，陸續(xù)支付開發(fā)商工程款、土地回購款等4.1億多元。盡管如此，因開發(fā)商債務(wù)問題，施工斷斷續(xù)續(xù)，2017年12月該項目徹底停工。

項目停工，開發(fā)商與銀行、承建方、材料供應(yīng)商等產(chǎn)生一系列債務(wù)糾紛，被多家債權(quán)人起訴，該項目土地、房屋等資產(chǎn)被司法查封凍結(jié)。項目施工方廣西達成建業(yè)建設(shè)有限公司（簡稱廣西達成）項目部經(jīng)理楊曉波告訴記者，開發(fā)商欠企業(yè)工程款達7000多萬元，企業(yè)又被下游的材料供應(yīng)商告上法庭。

此后，永川區(qū)委、區(qū)政府雖想方設(shè)法爭取項目復(fù)工，但由于該項目訴訟纏身，仍有數(shù)億元的資金缺口，政府已無力直接幫扶；同時，當(dāng)?shù)卦噲D通過引入新的開發(fā)商盤活項目，也因沒有盈利空間，無人愿意接盤，致使該工程爛尾長達6年。

實施一攬子債務(wù)重組舉措

“港城花園”項目爛尾6年間，除部分征地拆遷群眾有自購住房外，數(shù)千名群眾只能安置在朱沱鎮(zhèn)公租房、廉租房中。

面對“誰來干”“錢從哪來”“債務(wù)糾紛亂麻”三大難題，2022年末，永川區(qū)委、區(qū)政府組建工作專班反復(fù)調(diào)研，認為只有引進新的戰(zhàn)略投資者盤活資產(chǎn)、債務(wù)重組，方能破局。

在原開發(fā)商已無力復(fù)工、無民營企業(yè)愿意接盤的情況下，國有企業(yè)彰顯出了責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。

近年來，永川區(qū)大力推進國企改革攻堅、園區(qū)開發(fā)區(qū)管理體制改革攻堅、政企分離改革攻堅、國有資產(chǎn)盤活“三攻堅一盤活”，整合組建永川高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團有限公司（簡稱永高新集團）。通過發(fā)展壯大，永高新集團具備了房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)等資質(zhì)。

因此，由永高新集團的子公司鼎泓置業(yè)公司協(xié)議收購“港城花園”項目資產(chǎn)成為新業(yè)主，負責(zé)該項目整體運營；由另一家子公司永高新建設(shè)公司作為項目代建方，負責(zé)樓盤建設(shè)管理。

復(fù)工資金如何籌集？永川區(qū)采取分期投入、滾動回款、盤活資產(chǎn)的方式解決。

盡管完全建成“港城花園”項目資金缺口較大，但項目停工時，一二期主體工程已經(jīng)完工，只需再投入部分資金就能實現(xiàn)交房回款，回款后又能投入到三期項目建設(shè)。

同時，該項目處于朱沱鎮(zhèn)城區(qū)核心位置，待群眾入住后有了人氣，商鋪也能出售回款，進而可以盤活存量資產(chǎn)。因此，鼎泓置業(yè)公司籌集資金1.3億元，用于一二期交房建設(shè)。

有了資金，還需解開一系列債務(wù)訴訟糾紛，解除資產(chǎn)查封和抵押，才能復(fù)工。

永川區(qū)重點遺留問題處置領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室干部唐忠遠說，如果樓盤繼續(xù)爛尾，各債權(quán)人查封的土地、房屋等資產(chǎn)無法變現(xiàn)清償債務(wù)，就是“零和博弈”。只有樓盤建好了、資產(chǎn)盤活了，才能最大限度降低債權(quán)人的損失。

秉持這一理念，永川區(qū)工作專班干部趕赴多地與銀行等主要債權(quán)人溝通，在司法機關(guān)的大力支持下，部分債權(quán)人對欠款利息等進行了一定減免，最終同意協(xié)商解決債務(wù)糾紛。

在征得主要債權(quán)人同意后，清償債務(wù)仍需1.5億元資金。永高新集團與原項目施工方廣西達成商定，由廣西達成先墊資1.5億元清償債務(wù)盡快實現(xiàn)資產(chǎn)解封，后續(xù)工程施工仍由其負責(zé)，待交房回款后按協(xié)議支付工程款。

僅用1年順利交付實現(xiàn)多方共贏

經(jīng)過幾個月努力，2023年5月項目新投資方、復(fù)工資金、債務(wù)等問題全部解決，爛尾6年的安居工程終于復(fù)工。

鼎泓置業(yè)公司接管后，將項目更名為“鼎泓·天河觀瀾”，與永高新建設(shè)公司通力合作，著力解決水電氣、消防等方面施工驗收難題，確保工程施工進度。

經(jīng)過8個月的緊張施工，2023年12月25日“鼎泓·天河觀瀾”一二期共1512套房屋完工，向1200余戶、5000多名征地拆遷群眾集中開放，并制定公正公開選房、接房方案。今年1月，這批新房正式向村民交付，永高新集團還新成立重慶鼎泓物業(yè)服務(wù)有限公司，進駐小區(qū)開展物業(yè)管理。

“鼎泓·天河觀瀾”的交付，不但解決了困擾當(dāng)?shù)囟嗄甑闹卮竺裆鷨栴}，還有效化解了債務(wù)糾紛，推動了相關(guān)企業(yè)脫困。楊曉波說：“如果樓盤繼續(xù)爛尾，公司7000萬的工程欠款肯定是拿不回來了。待三期項目完工結(jié)算后，企業(yè)可基本拿回工程欠款，實現(xiàn)少虧損甚至不虧損?！?/p>

據(jù)介紹，目前三期商品房、商業(yè)門面正在緊張施工，經(jīng)測算后期工程建設(shè)企業(yè)還需要投入2.7億元，從目前的市場價格看，三期商品房、商鋪的銷售回款可基本與國資投入持平，實現(xiàn)了民生效益、社會效益與經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

業(yè)內(nèi)人士認為，爛尾6年的民生項目僅用1年就“起死回生”，原因在于當(dāng)?shù)攸h委政府不是簡單地通過行政手段，對爛尾項目進行“輸血式”搶救，而是通過“法治化、市場化”的債務(wù)重組方式實現(xiàn)了多方共贏。同時，當(dāng)?shù)卣ㄟ^整合組建專業(yè)化的國有企業(yè)，讓國資國企在關(guān)鍵時刻承擔(dān)起了社會責(zé)任。