精品人妻伦一二三区免费,欧美疯狂做受XXXX高潮,天天摸天天摸色综合舒服网,欧美日本www

套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。根據(jù)湖南衡陽市的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前應(yīng)當(dāng)公示被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、位置、面積，參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

我國2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理，國家沒有明確規(guī)定，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，一般情況下，需要根據(jù)以下內(nèi)容來測算公攤面積：一是設(shè)計(jì)單位的圖紙，二是主管部門對公攤的核算。

但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。

通常樓層越高，公攤面積越大，背后實(shí)則是公共空間設(shè)計(jì)“文章”。開發(fā)商利用公攤計(jì)算的模糊性，肆意擴(kuò)張所謂“公共區(qū)域”。近年房價(jià)飆升，公攤系數(shù)也跟著“水漲船高”，部分住宅公攤超30%，山東某樓盤曾驚現(xiàn)超52%公攤系數(shù)，南京商住公寓更有套內(nèi)面積不敵公攤面積，得房率僅42%的現(xiàn)象，讓購房者有苦難言。

取消公攤面積，本質(zhì)是限制地方政府和開發(fā)商繼續(xù)將成本向購房者轉(zhuǎn)移，對于新購房者來說，是非常好的政策。

首先，按照套內(nèi)面積計(jì)算時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)面積大幅縮小，可以降低30%左右的稅費(fèi)、交易費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖、維修基金等各項(xiàng)房產(chǎn)持有和交易成本，實(shí)質(zhì)性大幅提升房產(chǎn)的價(jià)值。

其次，房產(chǎn)證面積縮小后會導(dǎo)致每平方米名義單價(jià)平均提升30%左右，對于開發(fā)商來說，為確保競爭力，就需要被迫降價(jià)，向消費(fèi)者讓利。

過去窗臺、地下等設(shè)計(jì)是要部分或全部計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的，取消公攤后，對于開發(fā)商贈送面積的限制也必然會放寬，過去每一百平方米的產(chǎn)權(quán)實(shí)際只有70平方米，未來每一百平方米的產(chǎn)權(quán)可以有140平方米，如果是低密度住宅區(qū)，這個(gè)數(shù)字甚至可以更多，以享受高品質(zhì)住宅的生活。

而對于政府來說，現(xiàn)階段取消公攤面積，是與新購房者雙贏。

目前各地方政府都是將大量的土地向銀行質(zhì)押舉債，由于近年來房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走跌，質(zhì)押的土地也拍不出好價(jià)格，甚至大量面臨跌破抵押值的風(fēng)險(xiǎn)。

取消了公攤面積后，雖然政府會損失未來一定的稅金和附加稅，但是每平方米土地出讓的地上建筑與附加值大幅增加，以及推動的新房交易量，可以解決政府土地質(zhì)押這個(gè)最棘手的難題。

2024年9月召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；不久前的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再提“穩(wěn)住樓市股市”。從中央到地方都打出組合拳，力促房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，支持居民剛性和改善性住房需求。

取消公攤面積正從多年以來的呼吁走向現(xiàn)實(shí)，雖然目前有實(shí)質(zhì)性的推動還只是三四線城市，但是，取消公攤面積不失為推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇回暖的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)可行的政策，能有效化解過去20多年來房地產(chǎn)高速發(fā)展累積的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，取消公攤符合“好房子”建設(shè)的總體要求。好房子建設(shè)有四大要素，即“安全、舒適、綠色、智慧”。取消公攤即“舒適”標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。對于購房者來說，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，就是購房稱心如意的重要體現(xiàn)。

關(guān)于政策推進(jìn)，河北省張家口住建局工作人員表示，目前這只是一個(gè)指導(dǎo)性意見，具體的政策還在進(jìn)一步細(xì)化和完善中。從目前的情況來看，取消公攤的推進(jìn)需要一定的時(shí)間和過程，涉及眾多方面的協(xié)調(diào)和調(diào)整，包括法律法規(guī)的修訂、測繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、開發(fā)商成本核算與銷售策略的轉(zhuǎn)變等。

前不久，廣州南沙推出一個(gè)樓盤：82平方米至125平方米的空中花園住宅，空中花園占比突破至40%，陽臺占比從20%上升至25%。這是廣州推出的首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品。

國內(nèi)目前并沒有對“第四代住宅”的官方定義，公認(rèn)的針對“第四代住宅”的規(guī)范，就是2021年實(shí)施的T/CECS 855-2021《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。基于這本標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)同第四代住宅，也叫“城市森林花園住宅”。它的設(shè)計(jì)理念實(shí)質(zhì)包括兩個(gè)方面，一是戶內(nèi)空中庭院（戶屬庭院），也就是讓高層建筑也實(shí)現(xiàn)“家家有花園，戶戶有庭院”。二是公共空中街巷（空中共享園林），包括單元之間聯(lián)系的道路和停車位。汽車通過電梯入戶，停到每層甚至對應(yīng)每戶門口的公共平臺上。這樣可以大大減少地下室面積，節(jié)省工期。

特點(diǎn)是“去公攤”，本質(zhì)是“商品房”。

第四代住宅是集合“空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅。再細(xì)分來看，具體的點(diǎn)就是“贈送空中園林”以及“提高半敞開空間的占比”。半敞開空間是什么？兩個(gè)字：陽臺。

有人分析，第四代產(chǎn)品的“空中花園和垂直綠化”這些只是表面，實(shí)則就是三個(gè)字：去公攤。從2015年后建的房子，其公攤都大多都在20%至30%之間，也就是100平方米的房子，實(shí)際面積是七八十平方米的房子。而現(xiàn)在，推出的第四代住宅產(chǎn)品有空中花園，陽臺占比提高了。那陽臺占比能提高到多少？根據(jù)廣州規(guī)劃和自然資源局在2024年土地推介會的公示，陽臺占比可以提高到20%～30%?，F(xiàn)在的新房的公攤率也是在20%～30%。其實(shí)就是提高得房率，以此來平息買家對于公攤的糾結(jié)。

那么該如何看待第四代住宅呢？

現(xiàn)在大多數(shù)房子是在“7090”政策之下建起的。什么是“7090”政策？它指的是90平方米以下的戶型，必須占到整個(gè)樓盤的70%以上?！?090”政策出臺于2006年，到現(xiàn)在19年的時(shí)間里，包括了一線城市在內(nèi)，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建的。

時(shí)至今日，這個(gè)政策已經(jīng)正式退出了歷史舞臺。2023年上半年，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》，2024年上?！?090”政策落下帷幕，廣州也一樣。總的來說，現(xiàn)在各城市都允許更多大戶型住宅進(jìn)入市場。

放寬90平方米限制有什么作用呢？一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上給開發(fā)商更大的權(quán)限。這點(diǎn)在當(dāng)下樓市行情來說很重要，現(xiàn)在大頭都是城投和國企在拿地，托住土拍市場，進(jìn)而穩(wěn)住土地財(cái)政。但這肯定不是長久之計(jì)，于是放開產(chǎn)品規(guī)定，比如樓層更高一些，陽臺更大一些，這樣就能吸引更多開發(fā)商。大陽臺并不是剛需，鼓勵(lì)開發(fā)商贈送面積是真。二是配合未來主線的樓市底層“保障房和商品房”的雙軌制。保障房方向和商品房方向是構(gòu)建“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的需要。90平方米以下的住宅將主要面向保障性住房市場，而第四代住宅則主要面向商品房市場。

第四代住宅產(chǎn)品有著缺點(diǎn)與挑戰(zhàn)。

首先，奇偶層平臺的朝向和與主體空間的關(guān)系存在差異。一些戶型為了錯(cuò)開陽臺，將戶屬綠化平臺設(shè)置在北側(cè)，導(dǎo)致這些平臺幾乎完全得不到日照，從而失去了第四代住宅設(shè)計(jì)的意義。根據(jù)《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，戶屬空中花園應(yīng)與起居室連通，并設(shè)置連通門，但市場上許多第四代住宅戶型難以滿足這一要求，導(dǎo)致空中花園不得不朝向臥室、書房甚至衛(wèi)生間等次要空間，影響了空間互動關(guān)系。

其次，大挑臺雖然實(shí)現(xiàn)了“戶戶有庭院”的理念，但對日照和通風(fēng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。大挑臺加大了開間和進(jìn)深，導(dǎo)致消防間距計(jì)算復(fù)雜，用地更為緊張。此外，大挑臺可能成為遮擋物，影響日照政策的執(zhí)行。

空中花園的交付、養(yǎng)護(hù)、灌溉和防風(fēng)問題也是第四代住宅面臨的挑戰(zhàn)。雖然有交付標(biāo)準(zhǔn)，但交付后的綠化管理是一個(gè)難題。國外成功的案例中，綠化由物業(yè)統(tǒng)一管理，而在中國，交付后的綠化養(yǎng)護(hù)、生長遮擋和蚊蟲問題等都需要解決。灌溉系統(tǒng)需要單獨(dú)設(shè)置，其維護(hù)和計(jì)量需結(jié)合物業(yè)考量，定期配置營養(yǎng)液和防蚊蟲藥水，冰凍風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)還需考慮灌溉管道的維護(hù)檢修。若設(shè)置大型喬木，還需進(jìn)行風(fēng)洞計(jì)算，防止安全問題。

結(jié)構(gòu)方面，戶屬空中平臺懸挑對結(jié)構(gòu)的影響不容忽視。大跨度懸挑陽臺或露臺結(jié)構(gòu)以及綠化所需的覆土層，對結(jié)構(gòu)荷載有較大增加，可能導(dǎo)致結(jié)構(gòu)板變形和裂縫，影響外墻和樓板防水。業(yè)主入住后對綠化部分的改造也可能破壞原有防水層，導(dǎo)致滲水問題。

最后，錯(cuò)落陽臺容易導(dǎo)致層間和上下層的對視，影響隱私。規(guī)范對此要求嚴(yán)格，既要求戶屬空中花園不能看到本戶臥室，也不能看到同層及上下層相鄰住戶室內(nèi)，上層外墻也不能開設(shè)主要功能房間的外窗。